Doanh nghiệp muốn nộp thuế đất cũng khó

Doanh nghiệp bất động sản còn chưa thoát khỏi “rừng” thủ tục hành chính và những bất hợp lý về chính sách thì thị trường vẫn khó có thể ổn định. Việc doanh nghiệp đang kêu gọi để được... nộp thuế đất chính là bề nổi của những bất hợp lý trong chính sách.


Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT, kiêm TGĐ Cty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu với Diễn đàn Doanh nghiệp.

Theo ông Hiệp, thị trường BĐS đang đóng băng, nhiều dự án đổ bể, mọi tội lỗi đều đổ lên đầu doanh nghiệp BĐS. Điều này không thật khách quan. Thực tế, doanh nghiệp BĐS đang rất mong có một thị trường ổn định và cạnh tranh một cách lành mạnh.

- Vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS phản ánh, họ muốn nộp thuế đất nhưng không nộp được vì nhiều điểm bất hợp lý trong chính sách. Là người trong cuộc, liệu ông có thể chia sẻ cội nguồn sự việc ?

Những phản ánh mà Báo Diễn đàn Doanh nghiệp nhận được là chính xác. Nhiều doanh nghiệp BĐS muốn hoàn thành nghĩa vụ thuế đất với nhà nước nhưng không thể thực hiện mà điều này xảy ra trên cả nước.

Lý do đầu tiên là, cách tính giá trị đất để nộp thuế đất không hợp lý. Việc tính giá đất đối với doanh nghiệp hiện đang do Bộ Tài chính chủ trì. Một hội đồng định giá đất với đầy đủ ban bệ và thành phần nhưng cách tính thì vẫn rất phiến diện. Nói là phải tính giá đất theo giá thị trường nhưng không hiểu sao giá đất các hội đồng tính với doanh nghiệp trong nhiều năm nay chỉ có tăng chứ không có giảm. Ai cũng có thể thấy, giá BĐS giảm khá mạnh thời gian gần đây, vậy mà hội đồng định giá đất thị trường cho các dự án vẫn chỉ có tăng mà không hề giảm đúng như thị trường là điều vô lý.


Hội đồng định giá cũng căn cứ vào các điều kiện thực tế của dự án như: các chi phí về bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, % dự án bán hoặc cho thuê… Tuy nhiên, cách tính hầu như là của thời kì “vàng son” của thị trường BĐS. Các hội đồng định giá thường áp đặt giá bán, áp đặt 85% số lượng căn hộ dự án sẽ bán hoặc cho thuê được… Qua đó, họ thống nhất cho doanh nghiệp sẽ đạt được một mức lợi nhuận nhất định như 10 – 15%. Nhưng nếu doanh nghiệp đạt được 10 – 15% lợi nhuận của giai đoạn hiện nay thì quả là mơ ước của bất kì doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, cái giá nhà mà hội đồng định giá tính khó có doanh nghiệp nào đạt được. Ví dụ họ tính 24 triệu/m2 thì doanh nghiệp sẵn sàng có thể bán dưới giá này vài triệu đồng/m2. Còn với văn phòng cho thuê thì thời điểm này đạt 60% cũng đã rất khó rồi. Ngoài ra còn chưa tính đến các chi phí phát sinh của doanh nghiệp như tiền hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng, lãi suất ngân hàng luôn cao hơn thực tế… Chưa cần nói đến các chi phí không chính thức không thể hoạch toán nổi, khiến giá nhà cứ phải đội lên và người tiêu dùng cuối cùng vẫn phải chịu.

Cách tính giá đất không đúng khiến doanh nghiệp không thể nộp nổi thuế. Mọi chuyện trở nên ách tắc hơn ở vấn đề thủ tục.

- Thủ tục hành chính của chúng ta đang được cải thiện rất nhiều, thưa ông ?

Thủ tục hành chính đang được cải thiện nhưng thủ tục trong vấn đề đất đai lâu nay chậm được cải cách và giảm bớt nhất. Tôi có thể liệt kê phần thủ tục định giá đất: từ việc chủ đầu tư phải tìm nhà tư vấn độc lập sau đó gửi hồ sơ tư vấn lên các cán bộ chuyên viên của các sở, ngành. Từ cán bộ chuyên viên duyệt chuyển lên lãnh đạo. Tiếp đến, lãnh đạo sở, ngành trao đổi, thảo luận trình lên UBND thành phố duyệt. Mỗi dự án từ khâu chuẩn bị đến triển khai cứ vài năm.

Đối với doanh nghiệp, thời gian là tiền bạc vì họ phải mất chi phí, mất lãi suất… Thủ tục càng chậm thì chi phí cộng vào giá thành nhà càng tăng lên. doanh nghiệp nào trả muốn giá nhà được hạ xuống nhưng những chi phí không cần thiết kia cứ cộng vào giá thành thì giá nhà khó mà giảm được.

- Vậy theo ông, cần giải quyết vấn đề này theo cách nào ?

Tuy nhiên, trước tiên việc tính giá đất, theo tôi phải do Bộ TN-MT chủ trì, vì họ là người có chuyên môn sát thực tế nhất. Tiếp đến, vấn đề mức giá đất phải hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có giá nhà cạnh tranh. Mọi thủ tục công khai minh bạch và bình đẳng sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp có môi trường kinh doanh cạnh tranh.

Doanh nghiệp có thể cạnh tranh về chất lượng, uy tín, dịch vụ hậu mãi chăm sóc khách hàng và đặc biệt là giá cả. Khi thị trường cạnh tranh lành mạnh thì người dân được lợi. Còn giá nhà cao hay thấp chủ yếu do nhà nước, nói cách khác là do các cơ quan quản lý nhà nước. doanh nghiệp thực tế cũng là người dân, lĩnh vực nào dân thấy kinh doanh có hiệu quả cao thì họ sẽ làm nhiều. Tự nhiên, lĩnh vực đó sẽ có đông doanh nghiệp và sẽ cạnh tranh mạnh mẽ hơn. Ổn định được chính sách nhìn ra thì không phải chỉ có lợi cho doanh nghiệp lĩnh vực đó mà là lợi cho cả người dân.

- Nhưng theo tôi, một lĩnh vực nào bất ổn thì người bất lợi nhất cũng chính là người dân, thưa ông ?

 

Nhà nước cần điều tiết bằng một chính sách thuế hợp lý. Bên cạnh đó, cách tổ chức thực hiện cũng phải thật khoa học.

Thị trường BĐS không ổn định, những doanh nghiệp đầu tư dàn trải phải chịu thua lỗ là điều đương nhiên. Tuy nhiên, người dân cũng gặp nhiều bất lợi. Để dự án dở dang, bỏ hoang và phải xử lý theo kiểu siết nợ thì sẽ gây thiệt hai không chỉ cho doanh nghiệp mà cả nền kinh tế. Không ai ngoài doanh nghiệp có thể làm tốt hơn khi xử lý những dự án như vậy. Ngân hàng có siết nợ cũng không biết phải xử lý thế nào cho hiệu quả vì không chuyên nghiệp trong quản lý xây dựng, quản lý đấu thầu...

Khi thị trường được ổn định, giá nhà phù hợp với thu nhập người dân, doanh nghiệp được cạnh tranh bình đẳng và có mức lãi hợp lý, thì nhà nước cũng sẽ ổn định được nguồn thu mà không mất đi những khoản chi hỗ trợ. Để làm được điều này, theo tôi, nhà nước cần điều tiết bằng một chính sách thuế hợp lý. Bên cạnh đó, cách tổ chức thực hiện cũng phải thật khoa học.

Đơn cử như việc giảm, giãn thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế đất mà Chính phủ đang áp dụng, việc này không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà là cho chính nền kinh tế. Chính phủ muốn nền kinh tế phát triển thì phải tạo điều kiện để doanh nghiệp vượt qua khó khăn, phát triển ổn định. Chính phủ muốn người dân mua được nhà giá phù hợp thì phải giảm thuế, đơn giản thủ tục cho doanh nghiệp để hạ giá thành. Tất cả đều trong một mối quan hệ hài hòa, bình đẳng và cùng có lợi.

- Xin cảm ơn ông!
Bà Nguyễn Thị Ngọc Bích - Phó TGĐ Cty đầu tư phát triển Thủ Thiêm:
Doanh nghiệp lỗ nặng

Với cách tính thuế đất hiện nay thì nhiều doanh nghiệp lỗ nặng bởi chi phí đầu vào tăng cao khiến cho giá thành cứ thế đội lên cao, và người gánh chịu lại là khách hàng. Việc doanh nghiệp không thể đóng thuế dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước hết là đồng vốn doanh nghiệp không quay vòng, tiền lãi ngân hàng có thể trở thành áp lực lớn. Đồng thời, quỹ nhà ở không tiến triển gì. Và nhất là nguồn thu ngân sách của địa phương cũng bị tác động.

Đó là chưa kể đến quy trình thẩm định giá để xác định giá thị trường khiến cho doanh nghiệp có cảm giác trở lại cơ chế "xin - cho" vốn đã được giải quyết đáng kể nhờ công cuộc cải cách hành chính.

Ông Nguyễn Viết Tạo - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Tam Phú:
Nhiều dự án phải tạm dừng

Mức thuế tính quá cao khiến các dự án của doanh nghiệp đang phải tạm dừng. Tập đoàn Tam Phú có hai dự án cách trung tâm TP HCM khoảng 15km, tổng diện tích 19ha. Đầu tiên, doanh nghiệp đã ước tính sẽ phải nộp khoảng 100 tỉ tiền sử dụng đất. Thế nhưng, theo Nghị định 69, sát giá thị trường, tính ra doanh nghiệp phải nộp từ 600 tỉ - 1.000 tỉ đồng thuế này.

Bên cạnh đó, việc xác định giá thị trường cũng rất khó khăn vì việc mua lại đất thường kéo dài trong nhiều năm và giá thay đổi theo thời gian. Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp trên địa bàn thành phố đang không nộp được thuế.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Cty CP Địa ốc Đất Lành:
Nên giãn nợ, hoãn nợ để khoan sức doanh nghiệp

Thị trường BĐS khó khăn kéo dài nên việc nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản chỉ là vấn đề thời gian. Việc giãn nợ và hoãn nợ thuế đất cho các doanh nghiệp BĐS hiện là vấn đề hết sức bức thiết. Bởi việc bắt doanh nghiệp bất động sản đóng thuế theo Nghị định 69 trong tình hình hiện nay là không khả thi, chắc chắn, nhiều doanh nghiệp sẽ chây ỳ.

Do thiếu vốn, doanh nghiệp BĐS thường phải “chẻ nhỏ”dựán ra để làm. Việc bán hàng hiện cũng rất khó khăn nên việc thu hồi vốn bị kéo dài. Vì thế, cơ quan thuế nên có cơ chế thu thuế theo đợt để giảm tải cho doanh nghiệp. Có như thế, doanh nghiệp mới không bị phá sản, mà Nhà nước cũng thu được thuế.

Một mặt thừa nhận Nghị định 69 về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều điểm ưu việt đáng ghi nhận trong cải cách hành chính và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong khâu giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên các doanh nghiệp cho rằng thủ tục xác định theo giá thị trường hết sức phức tạp (phải thuê tư vấn định giá và thông qua hội đồng để xét duyệt).

Mặt khác, tiền sử dụng đất cần quy định một mức đóng cụ thể mà ai cũng có thể tính toán được trước khi quyết định đầu tư. Hiện nay, khoản tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước lại là một ẩn số, và cán bộ công chức dễ tùy tiện trong việc xác định mức nộp.

Hơn nữa, cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi tiền bồi thường là không hợp lý vì như thế phần chi phí bỏ ra đầu tư hạ tầng và lãi vay ngân hàng không được tính đến. Mà, trên thực tế, chính nguồn bỏ ra này của doanh nghiệp là động lực tạo mặt bằng giá thị trường mới cho dự án.

Hồ sơ & mẫu văn bản

Khác

KEYWORD_1